ПЕРЕД ВЫБОРОМ СПОСОБА КАПИТАЛЬНОГО РЕМОНТА

Наступило время для принятия ответственного решения жителей многоквартирных домов по поводу определения способа накопления средств на капитальный ремонт. Окончательное решение необходимо принять до конца августа. Ряд Законов и Постановлений регулируют деятельность по данному вопросу,  в средствах массовой информации даются комментарии. Министерством ЖКХ и            строительства Свердловской области совместно с Региональным фондом систематически проводятся семинары. Жители между собой активно обсуждают данный вопрос.

С 2007 до 2013 г капитальные ремонты многоквартирных домов проводились в соответствии с федеральным законом № 185. По данному закону финансирование капитального ремонта дома осуществлялось – 5% за счет собственников жилья, а остальная часть за счет бюджетных организаций. По данной схеме в Свердловской области было отремонтировано более 4,5 тыс. многоквартирных домов, что в значительной мере предотвратило ветшание жилого фонда области. В Талицком районе массовое жилищное строительство осуществлялось с семидесятых до середины девяностых годов.  Многим домам  от 20 до 40 и более лет и за этот период они  должны быть хоть раз капитально отремонтированы, а мягкие кровли через каждые 10 лет в соответствии с нормативами.  К большому сожалению, ни один дом в Талицком ГО по данной программе не был отремонтирован, а с учетом того, что в районе не начислялись средства на кап.ремонт,  можно представить, в каком состоянии находится жилой фонд.

В настоящее время     Правительством РФ принято решение о проведении капитального ремонта в основном только  за счет собственников многоквартирных домов. Приняты соответствующие федеральные и областные законы, создан Региональный оператор по проведению кап.ремонта.  Программа рассчитана на 30 лет и опубликована, в областном законе  все строго регламентировано,  счета на капитальный ремонт появятся в платежных  квитанциях уже за ноябрь в размере  не менее 6,10 руб/кВ. м.  Единственное послабление областного закона в том, что жителям дано время, до конца августа,  определиться со способом накопления средств.

Жилые дома в Талицком районе  значительно отличаются по объемам, благоустройству, году постройки  и износу строительных конструкций и инженерных сетей. Ни по одному дому не составлялась смета, проектная документация. Поэтому никто не может ответить, обеспечит ли данный взнос, рассчитанный в соответствии с федеральным стандартом, проведение капитального ремонта конкретного  дома. В связи с тем, что использование средств, собранных  на капитальный ремонт со всех домов,  будет производиться только в пределах муниципального образования (средства из других городов и районов привлекаться и использоваться не будут) и, учитывая износ жилого фонда,  средств не хватит.  То есть  появятся дома «доноры» и «реципиенты». Причем более — менее приличные 3-5-этажные  дома, которым 20-25 лет, отнесены графиком ремонта на 2039-2044 годы. К этому времени они могут и не дождаться капитального ремонта, превратиться в руины, и средства понадобятся на их снос.  В более ранние периоды будут ремонтироваться  1-2-этажные дома, площадью до 1 тыс. кв.м., преимущественно в сельской местности.

Дома, имеющие площади 3 тыс кв.м. и более,  и которые за счет своих средств способны осуществлять ремонт, должны определиться со способом накопления средств. Причем если они проявят нерасторопность, то по решению муниципалитета они окажутся в «общем котле». Даже если они захотят выйти из него, то не ранее чем через 2 года после принятия решения на общем собрании. Кроме того, медлить с проведением ремонта тоже  невыгодно,  так как инфляция съест эти накопления.

КАКОЙ ЖЕ ВЫХОД?

Закон предоставляет возможность собственникам жилья ремонтировать дома за счет своих средств. 

Домам, находящимся в управлении Управляющих компаний, возможно открыть специальный счет дома в банке, владельцем которого будет региональный оператор. Его функция  — открытие счета, перечисление средств на основании решений общих собраний. По закону оператор не имеет право тратить накапливаемые деньги на другие дома. Жильцы дома, накопив определенные средства, имеют право проводить капитальные ремонты отдельных участков (инженерных сетей или крыш), не дожидаясь сроков по графику (но не позднее), то есть решать остроназревшие вопросы.

Для этого жильцы многоквартирных домов, имеющих большие площади и в удовлетворительном состоянии,  должны проявить активность , провести собрания , выбрать вариант  специального счета у регионального оператора, оформить надлежащим образом все документы и протоколы голосования.

Конечно, при выборе специального счета на актив дома возлагается определенная нагрузка и ответственность. Нужно очень тщательно проанализировать все достоинства и недостатки каждого способа накопления средств на кап.ремонт. При спец.счете ответственность за выбор подрядчика, качество и сроки проведения кап.ремонта несут собственники жилья, а при способе накопления в «общем котле» всю ответственность несет Региональный оператор. Также для самоопределения необходимо провести и предварительный подсчет своих финансовых  возможностей. Например, дом по ул. Заводская, 3а, г.Талица (год постройки 1970, площадь дома 525 кв.м.)  в Региональной программе определен на кап.ремонт в 2018-2020гг.   При 100% оплатах взносов потенциально жители  накопят за 1 год 6,10 руб\кв.м.*525 кв.м.*12 мес = 38 430 руб. За 4 года, т.е. к 2019г сумма составит 153 720 рублей. Программой кап.ремонта предусмотрен ремонт крыши, фасада, фундамента, подвального помещения,  внутридомовых инженерных систем (ГВС, ХВС, водоотведение, отопление, электроэнергия). Из произведенного расчета очевидно, что жители при выборе спец счета не смогут на указанную сумму провести указанный кап.ремонт, если же данный дом изберет так называемый «общий котел», то  Региональный оператор независимо  от собранной суммы обязан провести кап.ремонт в указанный программой срок и в полном объеме.

Другой пример, дом в г.Талице, ул.Пушкина,4 (год постройки 1982, площадь дома 4 550 кв.м.) в Региональной программе определен  на 2030-3032гг.  За 1 год накопление составит 333 060 руб., к 2031г сумма составит 7 333 060 руб. Учитывая фактическое тех.состояние дома ко времени проведения планового кап.ремонта дома, т.е. к 30-32гг коммуникации  попросту  функционировать не смогут. Но при способе накопления средств на спец.счете кап.ремонт можно проводить постепенно, практически ежегодно.

Таким образом, жителям при выборе способа накопления средств на кап.ремонт рекомендуется  учитывать:1. Год планового КР по программе; 2. Сумму, которую жители смогут накопить за год ; 3. Фактическое состояние дома и возможность проведения текущих ремонтов до капитального; 4. Платежную дисциплину и активность жителей.

Если жители МКД намерены накапливать средства на спец.счете, тогда им необходимо провести общее собрание и 2/3 от общего числа голосов (если дом 4,5 тыс.кв.м., то «за» должны проголосовать собственники, обладающие более 3 тыс.кв.м.) принять данное решение. В протоколе общего собрания жители могут самостоятельно определить кредитную организацию, в которой Региональный оператор откроет специальный счет.  Если же жители не укажут наименование банка либо укажут банк, не соответствующий требованиям закона (не имеющий достаточный уставной капитал и финансовую устойчивость),  тогда Региональный оператор самостоятельно на конкурсной основе определит кредитную организацию и известит об этом жителей.

10 июня 2014г в г.Екатеринбурге прошло очередное совещание по кап.ремонту с  представителями кредитных организаций. В Талицком  городском округе в качестве кредитных организаций, имеющих право на открытие спец.счета многоквартирного дома, допущены ОАО «Сбербанк России» и ОАО «Россельхозбанк». В соответствии с коммерческим предложением обе кредитные организации открывают и ведут (сопровождают) спец.счета бесплатно, а также банки начисляют 3% годовых на сумму ,имеющуюся на специальном счете. При заключении собственниками дополнительного соглашения о депозите банки в индивидуальном порядке рассматривают начисление процентных ставок до 8-9% годовых.

Действия Регионального оператора и банков четко определены законом и жестко регулируются и контролируются государством и контрольно-надзорными органами.  Тем не менее, у граждан, выбравших и спец.счет и «общий котел», есть определенные риски. Производить начисление, сбор и перечисление денежных средств на спец.счет – 100% ответственность жителей. Именно они должны определить данный механизм самостоятельно. Например, старший по дому может ежемесячно производить сбор взносов самостоятельно по ведомости, а затем относить их в банк. Данный способ допущен законом, но мало реален. В другом случае, жители могут заключить агент,ский договор со своей управляющей компанией, а также возможно рассмотреть платежных агентов как  ОАО «РЦ Урала», ОАО  «Свердлов-энергосбыт». Самое важное, чтобы данная организация была авторитетна на рынке ЖКХ, имела стабильную финансовую устойчивость и что, пожалуй, самое важное – солидный уставной капитал. Данный агент должен на 100%  гарантировать перечисление собранных средств на спец.счет, а не пользоваться деньгами жителей.  Если ваша управляющая компания обладает уставным капиталом в 10 000 рублей, то жителям лучше не поручать производить начисление и сбор средств на кап.ремонт, т.к. есть огромный риск не получить своих средств на кап.ремонт  и не увидеть его ни в ближайшем, ни в отдаленном будущем Государство данные средства возмещать не будет, т.к. оно уже предоставило право выбора гражданам.  В завершение хочется пожелать жителям принять правильное решение сегодня, чтобы обеспечить себе благоприятное жилищно-коммунальное будущее завтра.