Земля без границ

Только представьте, что вы владеете землей не один год, а тут сосед вдруг начал на вашей территории городить забор, или вы приезжаете на участок, а там уже во всю строят дом… И таких случаев – масса. Искать правду отправят в суд, но не факт, что вы там ее найдете, в смысле сумеете доказать, что являетесь собственником участка вот у этой дороги, с этой березой и вот этой лавочкой. И не надо наивно думать, что если у вас есть документы на землю, то с границами все в порядке. Если в бумагах отмечено, что площадь участка ориентировочная или его граница не установлена, то это как раз тот самый случай, когда требуется межевание.

Итак, какими проблемами может обернуться отсутствие границ территории для собственника? Где и как получить актуальные сведения о своем земельном участке? Как оформить документы? Об этом поговорим с Натальей Стражковой, начальником Управления по регулированию имущественных и земельных отношений администрации Талицкого городского округа.

- Наталья Александровна, все мы что-то слышали про межевание, но большинство, пока не приспичит, например, продать участок, не задумываются про правильное оформление. Долго это, да и денег стоит. Так ли это необходимо? Ведь у многих какие-никакие документы на землю есть, и они также имеют юридическую силу…

- Чтобы было понятно, отметим, что само понятие межевания произошло от слова «межа». Если заглянуть в словарь, то можно узнать, что межа – это граница или рубеж. Соответственно межевание участка – это точное определение его границ. В настоящее время земельные участки, у которых точно не определены границы, содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) с декларированной (неточной) площадью. И таких участков в Талицком ГО очень много. Соответственно, для собственников, имеющих землю без определенных границ, могут наступить неприятные последствия. И мы с такими примерами в своей практике сталкиваемся постоянно. Жительница села Елань обратилась в уполномоченный орган с требованием принять меры к соседу, который возводит ограждение в границах ее огорода. В ходе изучения имеющихся материалов было установлено, что границы участка гражданки не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства, огород не был огорожен забором. Сосед осуществил межевание своего участка и возвел забор по отмежеванным границам. Так как в досудебном порядке соседям урегулировать разногласия не удалось, женщине рекомендовано обратиться в суд с исковым заявлением. Житель Бутки дошел до суда, но итог его, скорее всего, не порадовал. По мнению истца, смежный (или соседский) земельный участок незаконно сформирован, и его границы имеют наложение на его землю, которая, к слову, находится в собственности. По этим основаниям он обратился в суд. Но поскольку границы земельного участка в установленном законом порядке не установлены и не внесены в государственный кадастр недвижимости, на местности не закреплены, суд пришел к выводу о невозможности достоверно установить факт нарушения прав и законных интересов указанного гражданина. Чтобы вот таких проблем не возникало, нужно провести межевание участка, обозначив его границы.

- Вы сейчас обозначили вечную проблему – спор соседей из-за межи в огороде… Самый яркий, наверное, пример и оттого понятный. На самом деле вопрос куда более серьезный?

- Конечно. Без межевания границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства! Поэтому, где он находится, как проходят границы, достоверно не установлено! Отсутствие сведений об установленных границах (межевания) может обернуться для правообладателей захватом чужой территории, а также соответствующими судебными разбирательствами, которые могут длиться годами, привести к большим денежным издержкам на проведение судебных землеустроительных экспертиз, оплату юридических услуг, представителей в суде, государственной пошлины и иных судебных издержек. Приведу еще один распространенный пример. В Талице собственник земельного участка с неустановленными границами возвел сооружение, предполагая, что площадь участка позволяет это сделать. Но в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля было установлено, что сооружение возведено на территории общего пользования, в результате собственник земли привлечен к административной ответственности по ст. 7.1 КоАП РФ и ему назначен штраф 5000 рублей. Но плюс ко всему ему необходимо освободить земли от возведенного сооружения. Единожды осуществив процедуру межевания, можно раз и навсегда избавить себя от возникновения возможных земельных споров и необходимости защиты своих имущественных прав в судебном порядке, предусмотреть риск несоответствия заявленной площади участка фактической, не допустить самовольного захвата части вашей территории соседями. Это позволит защитить права близких при дарении участка или передаче по наследству. Кроме того, уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей, как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.

- Что такое граница участка, и как она определяется?

- Описание местоположения границ земельного участка является одним из основных сведений, позволяющих его определить в качестве индивидуально определенной вещи. Местоположение границ отображается в графической части межевого плана. Кроме того, границы могут быть установлены на местности. Местоположение границ земельного участка устанавливается путем определения координат характерных точек таких границ.

- Где и как можно получить сведения о земельном участке?

- Информация об объектах недвижимости, в том числе и земельных участках, содержится в ЕГРН. Получить информацию о границах земельного участка можно несколькими способами. Первый: получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, подав запрос на получение выписки, обратившись в МФЦ, либо воспользовавшись официальным порталом Росреестра. Если ЕГРН не содержит необходимых сведений о границах, в выписке будет особая отметка: «Границы земельного участка не установлены в соответствии с требованиями земельного законодательства». Второй способ: воспользоваться общедоступным справочным сервисом официального сайта Росреестра «Публичная кадастровая карта», найти интересующий земельный участок по адресу или кадастровому номеру. В случае если в описании объекта будет указано «Без координат границ», или площадь указана как декларированная, значит, требуется уточнение местоположения границ.

- Наталья Александровна, что нужно сделать для установления границ земельного участка и внесения сведений о них в ЕГРН?

- В связи с тем, что межевание – это комплекс инженерно-геодезических работ, которые может провести только специалист, обладающий правом на осуществление кадастровой деятельности, собственнику необходимо обратиться к кадастровому инженеру. Кадастровый инженер выполнит кадастровые работы: необходимые измерения, согласование местоположения границ участка с правообладателями смежных участков, установление границ земельного участка на местности и т.д. Результатом выполненных работ будет являться межевой план в форме электронного документа и заверенный усиленной электронной цифровой подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план. Если это предусмотрено договором, заключенным между собственником и кадастровым инженером, межевой план также подготавливается в форме бумажного документа. Для учета изменений характеристик земельного участка в ЕГРН собственнику необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости с приложением межевого плана, сделать это можно как лично через МФЦ, так и в электронной форме на официальном сайте Росреестра. Необходимо отметить, что после проведения межевания земельного участка и внесения сведений о его границах в Единый государственный реестр недвижимости повторно регистрировать право собственности на земельный участок не требуется. По результатам рассмотрения заявления о внесении изменений в сведения ЕГРН о местоположении земельного участка заявителю выдается выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

- Спасибо за разъяснения.