Большая проверка жилфонда

МУП «Единая управляющая компания ТГО» приступила к осмотру общедомового имущества. Проверяются инженерные сети, отопительные приборы, системы вентиляции и канализации. Собственник обязан обеспечить доступ к общему имуществу. Эти вопросы мы обсудили с Натальей Спиридоновой, директором управляющей компании.

- Наталья Николаевна, сколько квартир расположено в домах, которые находятся в зоне ответственности УК? И какие проверки будут проведены?

- Управляющая компания обслуживает многоквартирные дома на территории всего ТГО: Талица, Троицкий, Кузнецовский, Завьяловское, Бутка и другие территории. Это более 6 000 квартир. Мы пройдем по каждой квартире. В соответствии с жилищным законодательством, в частности Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» управляющая организация обязана проводить плановые и внеочередные осмотры общедомового имущества. К плановым осмотрам относятся сезонные — весенние и осенние осмотры. Наряду с этим УК обязана ежегодно проводить тех.обслуживание внутридомового газового оборудования, данную услугу оказывает специализированная организация АО «ГАЗЭКС», а также 3 раза в год — проверку вентиляционных каналов. Ранее этим занималось ВДПО, но сейчас может сама УК при наличии поверенного оборудования для проверки тяги в вентканалах (анемометров). Данные приборы в УК имеются, поэтому сейчас эту проверку мы проводим самостоятельно. Кроме того, один раз в год в ходе весеннего осмотра управляющая компания должна проинструктировать собственников жилых помещений о порядке содержания и эксплуатации инженерного оборудования и правилах пожарной безопасности. В нашем случае собственникам выдавались памятки о «Действиях в аварийных ситуациях», где подробно расписано, что собственнику необходимо предпринять и куда звонить. Зачастую у людей, преимущественно женщин и пожилых людей, случается шок и человек не может сориентироваться в ситуации: например, не знает, что нужно перекрыть стояк и по какому номеру звонить в аварийно-диспетчерскую службу, а чаще всего, бежит к соседям. На это тратится лишнее время, портится имущество собственника.

Предписания Управляющей компании по ремонту внутриквартирных инженерных сетей (радиаторы отопления, квартирная разводка горячего и холодного водоснабжения) носят РЕКОМЕНДАТЕЛЬНЫЙ характер и направлены на предотвращение аварийных ситуаций.

- При осмотре на что в первую очередь будет обращаться внимание?

- Особое внимание в процессе осмотров будет уделяться зданиям, их конструкциям и оборудованию, которые имеют физический износ свыше 60%. К сожалению, фактически весь жилой фонд имеет примерно такой процент изношенности, т.к. многоквартирные дома в основном построены в 80-х годах. Обнаруженные во время осмотров дефекты, деформации конструкций или инженерного оборудования, которые могут привести к снижению несущей способности и устойчивости конструкций или здания, обрушению или нарушению нормальной работы оборудования, должны быть отражены в актах осмотра и устранены.

- Акт – это документ, который отражает перечень проблем, иными словами то, что подлежит ремонту?

- Конечно. Результаты общих обследований состояния жилищного фонда, выполняемых периодически, оформляется актами. Управляющая организация на основании актов осмотров и обследования должна в месячный срок, например, составить перечень (по результатам весеннего осмотра) мероприятий и установить объемы работ, необходимых для подготовки здания и его инженерного оборудования к эксплуатации в следующий зимний период. Уточняются объемы работ по текущему ремонту, а также определяются неисправности и повреждения, устранение которых требует капитального ремонта. На основании обследования проверяется готовность (по результатам осеннего осмотра) каждого здания к эксплуатации в зимних условиях. И, естественно, выдаются рекомендации собственникам на выполнение текущего ремонта за свой счет согласно действующим нормативным документам.

- Понятно, что осмотр направлен на предотвращение возможных аварийных ситуаций. Читатели «СН» жаловались, что УК выписывает предписания на установку отсекающих кранов на приборах отопления. За чей счет должны проводиться эти работы? И обязаны ли собственники квартир выполнять такие предписания?

- Большая часть аварийных ситуаций случается именно по причине порыва приборов отопления, поэтому во время осмотра проверяющие обращали внимание на состояние отопительных приборов: обеспечен ли доступ к общедомовым сетям, из каких материалов инженерные сети, имеется или нет переустройство или перепланировка. В случае обнаружения неисправности жителям выписывались предписания. Предписание — не выдумка управляющей компании, а официальный документ. В нем отражено то, что подлежит ремонту. Много вопросов возникает относительно установки перекрывающих\отсекающих кранов на отоплении. В новостройках и при проведении капитальных ремонтов законодательством предусмотрена обязательная установка данных кранов. В старых системах, к сожалению, этого не было предусмотрено. В данном случае УК не обязывает, а настоятельно рекомендует устанавливать перекрывающие краны в первую очередь по причине безопасности для самих граждан. Аварии преимущественно случаются в связи с утечками радиаторов. Давление в системе отопления 4 Атм, т.е. это столб высотой 40 м. Для сравнения: высота 5-этажного дома — 15 м. Т.е. в случае аварийной ситуации собственник сможет легко перекрыть батарею и вызвать аварийную службу для дальнейшего производства работ. Этим сохранится ваше имущество и здоровье. Конечно, такое оборудование относится к общему имуществу, но тариф не предусматривает их установку. Если кто-то хочет обезопасить себя, то лучше сделать. При затоплении во время прорыва, ущерб возмещает собственник. И такие случаи есть, а ущерб иногда оценивается в несколько сотен тысяч рублей. Поэтому лучше перестраховаться.

- Монтаж отопительного оборудования в квартирах проводится частными специалистами. Гарантии на такие работы никто не даст, поэтому в случае прорыва и спросить не с кого…

- В 99% аварийных ситуаций на системе отопления монтаж был произведен сторонними лицами и без каких-либо гарантий. А сегодня во время осмотров мы достаточно часто в предписании указали на необходимость установки не только отсекающих кранов, но и на замену радиаторов. Данные работы можно проводить в любое время года, в т.ч. и в отопительный сезон. Т.к. радиаторы — индивидуальное имущество, то работы по их замене могут производиться как силами самого собственника, так и силами УК. Управляющая компания готова принять заявку на замену приборов отопления и кранов. Для этого необходимо обратиться в жилищный участок, где сообщат стоимость и время производства работ.

Собственник квартиры ОБЯЗАН обеспечить доступ Управляющей компании для проведения осмотра и ремонта общедомового имущества.

- Какие еще проблемы уже выявлены в ходе осмотров?

- Достаточно часто встречается проблема с вентиляцией. Прочистка и работы по восстановлению вентиляции обеспечивается силами УК. Проблема вентиляции зачастую состоит в том, что у большинства собственников установлены пластиковые окна и, соответственно, отсутствует приток воздуха в помещение, а вентиляция в многоквартирных домах приточно-вытяжная, в результате вентиляция работает только при открытой форточке. Данный осмотр проводился планово. Заблаговременно в квитанциях на обороте были указаны даты проведения осмотров, дополнительно — объявления на подъездах. После проведения планового осмотра отсутствующим жителям в почтовые ящики были направлены предписания об обеспечении доступа с указанием даты и времени, данные сведения отражаются в журнале регистрации жилищно-эксплуатационного участка, а также экземпляр УК подписывается соседями-понятыми. В случае неявки гражданина направляется предписание во второй раз. Таким образом УК трижды выходит для проведения осмотра.

- Обязанность собственника обеспечить доступ к общему имуществу закреплена законодательно?

- Да. На основании ЖК РФ, Правил содержания имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года N 491, Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 собственник обязан обеспечить свободный доступ к общему имуществу многоквартирного дома для проверки. В случае не обеспечения доступа, УК имеет право обратиться с исковым заявлением в суд. Данная практика в УК имеется. Суд удовлетворил подобный иск к гражданину, проживающему в п. Троицкий. Гос.пошлина по данным искам составляет 6000 рублей, которые в последствии и придется заплатить собственнику, не обеспечившему свободный доступ для проведения осмотра общего имущества в многоквартирном доме. Хочу обратить особое внимание, что мероприятия по осмотру общего имущества МКД не носят формальный характер, но направлены исключительно на обеспечение безопасности проживания граждан. На основании результатов осмотров УК составляет план текущих ремонтов, обеспечивает закупку материалов для производства работ. Помимо текущих ремонтов планируются и капитальные ремонты для собственников, имеющих спец.счет. Летний ремонтный период достаточно короток, поэтому готовиться к нему нужно оперативно и заблаговременно.

- Спасибо за разъяснения.