Оценка с правом на ошибку

Владельцы объектов недвижимости, зданий или земельных участков, уже знают, что кадастровая стоимость является основополагающим фактором при налогообложении. Государственная кадастровая оценка стала проводиться с введением в действие федерального закона. И с момента переоценки кадастровая стоимость большинства объектов недвижимости возросла в несколько раз. Сейчас в данный закон внесены очередные изменения. На что они направлены и как будут применяться на практике?

31 июля 2020 года президент России В.Путин подписал Федеральный закон № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», который призван усовершенствовать процедуру государственной кадастровой оценки недвижимости. Концепция закона исходит из принципа «любое исправление ошибок в кадастровой оценке должно толковаться в пользу правообладателей недвижимости». Таким образом, если исправление привело к уменьшению кадастровой стоимости, то новая стоимость применяется ретроспективно взамен оспоренной. Если же стоимость увеличилась – она будет действовать только со следующего года.

При разработке закона рассмотрены и максимально учтены замечания и предложения граждан и участников рынка. Принятый закон позволит защитить интересы всех заинтересованных лиц. Теперь будет применяться новый, более совершенный механизм пересмотра результатов государственной кадастровой оценки в случае серьезного снижения цен на рынке недвижимости. Законом предусмотрен эффективный административный процесс установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в государственном бюджетном учреждении (ГБУ), что позволит сократить для клиента судебные издержки на разрешение данного вопроса.

С целью повышения качества проводимых работ, обеспечения сбора наиболее полной информации об объектах недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, предусмотрено направление предварительного перечня объектов в бюджетное учреждение, наделенное полномочиями по определению кадастровой стоимости. На территории Свердловской области полномочиями наделено ГБУ «Центр кадастровой оценки» по Свердловской области (далее — ГБУ).

Кроме того, расширен перечень организаций, которые должны бесплатно и в ограниченный срок предоставлять сведения. В частности, с 11.08.2020 дополнительная информация в случае необходимости может быть запрошена у ресурсоснабжающих организаций, организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами, а также организаций, осуществлявших до 01.01.2013 государственный технический учет и техническую инвентаризацию объектов недвижимости.

ДЛЯ ЧЕГО НУЖНА КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ?

Государственная кадастровая оценка позволяет выявить и официально зафиксировать стоимость земельного участка или объекта недвижимости. Именно эта стоимость учитывается для расчета налога на имущество. Кадастровая стоимость земельных участков используется не только при расчёте налога, а также при определении арендной платы, выкупной цены, проведении других операций с недвижимостью. Знание кадастровой стоимости потребуется и в случаях уплаты налога на имущество, заключения сделок купли-продажи, раздела имущества, расчета платежей при наследовании, оформления ипотеки. Таким образом, государство получает возможность вести учет земель и недвижимости, которые находятся в государственной или частной собственности, а также максимально эффективно начислять налоги и пополнять бюджет.

ПРИМЕНЕНИЕ СВЕДЕНИЙ

О КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Поправками в Федеральном законе от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» закреплено правило о ретроспективном применении кадастровой стоимости объекта недвижимости (в том числе используемой для налогообложения). Если исправление ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости, привело к ее уменьшению, то новое значение будет распространено на весь период со дня начала применения сведений о кадастровой стоимости. А в Законе об оценочной деятельности теперь предусмотрено, что в случае наличия нескольких применяемых в один момент времени кадастровых стоимостей, определенных на одну дату, применяется наименьшая из таких стоимостей.

НОВЫЕ ПРАВИЛА НАЧНУТ

ПРИМЕНЯТЬСЯ:

— в отношении проведения оценки земельных участков – с 1 января 2022 года;

— в отношении проведения оценки зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест – с 1 января 2023 года.

При этом во всех субъектах РФ без учета ограничений по периодичности в обязательном порядке будет проведена:

— в 2022 году – государственная кадастровая оценка земельных участков;

— в 2023 году – государственная кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест.

До 2022 года в отношении земельных участков и до 2023 года в отношении зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства, машино-мест сохранится прежняя периодичность проведения оценки. Важный нюанс: оценка не должна проводиться, если решение о ее проведении принято менее чем за шесть месяцев до 1 января года проведения государственной кадастровой оценки, предусмотренного таким решением.

ИЗ ЧЕГО СКЛАДЫВАЕТСЯ ЦЕНА?

Следующая поправка в закон прописывает ценообразующие факторы, влияющие на кадастровую стоимость объектов недвижимости. Местоположение, год постройки, материал стен, серия многоквартирного дома, пребывание объекта в ветхом или аварийном состоянии, а также ряд других факторов теперь обязательно будут учитываться при проведении кадастровой оценки. Неучет таких факторов является безусловным основанием для пересмотра кадастровой стоимости в случае обращения того или иного заинтересованного лица в ГБУ.

ИСПРАВЛЕНИЕ ОШИБОК,

ДОПУЩЕННЫХ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, можно будет подать в течение 5 лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости. Сейчас это можно сделать в период, пока кадастровая стоимость актуальна. Уточняется, что в случае принятия решения об удовлетворении заявления об исправлении ошибок и необходимости пересчета кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, бюджетное учреждение обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. При выявлении соответствующих ошибок кадастровая стоимость таких объектов недвижимости также пересчитывается. Эти положения начнут применяться с 2021 года.

УСТАНОВЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ

СТОИМОСТИ ВМЕСТО РЫНОЧНОЙ

Статьей 22 Закона о кадастровой оценке предусмотрен порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно положениям этой статьи результаты могут быть оспорены в соответствующей комиссии в случае ее создания в субъекте РФ или в суде. По итогам рассмотрения заявления комиссией принимается решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или об отклонении заявления.

Вместе с тем с 11 августа 2020 года в Законе о кадастровой оценке появилась ст. 22.1 «Установление кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости», введенная, по сути, взамен ст. 22 Закона. Согласно новой статье, устанавливать кадастровую стоимость в размере рыночной по заявлению заинтересованных лиц будет бюджетное учреждение. При этом предусмотрено, что решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Предусмотрен целый ряд иных нововведений. Так, например, орган регистрации прав будет проверять проект отчета об итогах определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на соответствие не только формальным требованиям к отчету, но и методическим указаниям о государственной кадастровой оценке. Это положение вступит в силу 1 января 2021 года.

Отметим, что в 2022 году во всех субъектах РФ должна быть проведена государственная кадастровая оценка земельных участков (одновременно в отношении всех категорий земель), а в 2023 году – кадастровая оценка зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Это приведет, например, к тому, что примерно к 2024 году в России произойдет полный переход на расчет налогов на имущество организаций по кадастровой стоимости. Сейчас только торговые и офисные здания или помещения облагаются налогом «по кадастру», а складские и промышленные объекты — по остаточной балансовой стоимости.

Напомним, что на сегодняшний день для оспаривания кадастровой стоимости объектов капитального строительства на территории Свердловской области работает комиссия при МУГИСО, расположенная по адресу: 620000, г. Екатеринбург, ул. Мамина Сибиряка, д. 11, адрес электронной почты: mugiso@gov66.ru, тел: (343)312-09-40; график работы с 10-00 да 16-00, перерыв c 12-00 до 13-00. Форма заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, перечень документов, прилагаемых к такому заявлению, а также порядок его подачи размещены на сайте МУГИСО. Для обращения в суд обращение в комиссию при МУГИСО не является обязательным.

Информация предоставлена Талицким отделом Управления Росреестра по Свердловской области.