Всё начинается с земли!

Сегодня поговорим об ИЖС. Как оформить землю на строительство дома? За что может грозить расторжение договора аренды? Можно ли перекупить договор аренды у другого лица? И как продвигается льготная очередь?

Подробности в интервью с Натальей Стражковой, начальником Управления по регулированию имущественных и земельных отношений Администрации Талицкого ГО.

НЕ ПОСТРОИЛ ДОМ –

ОСВОБОДИ ЗЕМЛЮ.

- Наталья Александровна, более 10 лет назад, еще когда началось освоение Южного микрорайона, земельные участки предоставлялись в аренду без проблем. Можно было выбрать любой, но мало кто брал. Людей пугала отдаленность, отсутствие автобусных маршрутов, коммунальной инфраструктуры и т.д. По мере освоения и застройки, свободных участков уже не стало. Некоторое время назад активно велась перепродажа аренды. Аренду участка с переоформлением можно было купить в пределах 100-150 тысяч рублей. Разрешено ли это законом сегодня?

- Земельные участки в так называемом Южном микрорайоне (улицы Уфимцева, Цветочная, Степная, Васильковая и т.д.) предоставлялись гражданам на основании постановлений главы администрации г. Талицы в 80-х, 90-х годах. В настоящее время большая часть з/у застроена и оформлена в собственность собственниками объектов недвижимости.

Кроме того, в мкр-не Южный в соответствии с утвержденным постановлением Администрации Талицкого ГО от 19.06.2014 № 149 Проектом планировки территории микрорайона жилой застройки с рабочим названием «Южный-3» в г.Талице было сформировано 146 земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Из них 94 участка предоставлено лицам, имеющим право на предоставление в собственность однократно бесплатно земельных участков, расположенных на территории Талицкого ГО, для индивидуального жилищного строительства (многодетные граждане), 52 участка были предоставлены гражданам в 2015-2016 годах по результатам аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В силу п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Данный запрет направлен на обеспечение надлежащего исполнения лицом, выигравшим торги, основного обязательства, являющегося предметом договора, а произвольная замена стороны в обязательстве фактически позволяет арендатору по своему усмотрению определить в качестве стороны договора иное лицо без учета требований, предъявляемых законом к участникам соответствующих правоотношений. Таким образом, сделка по передаче (уступке) прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков, заключенным по результатам проведения аукциона будет противоречить закону.

- Если взять для примера тот же Южный микрорайон, то есть участки, на которых строительство так и не начиналось. Есть ли сроки, которые устанавливают обязанность по возведению дома? Можно ли за их нарушение расторгнуть договор аренды земли?

- Как показала практика в микрорайоне «Южный-3» большая часть участков, из предоставленных в аренду для индивидуального жилищного строительства, не используется по назначению. Срок, в течение которого необходимо начать строительство на участке, в законе прямо не указан, но статьей 45 Земельного кодекса РФ установлен срок, в течение которого право аренды пустующего земельного участка прекращается принудительно. В него не входит время, которое нужно для освоения земельного участка.

Так в соответствии со статьей 46 Земельного кодекса РФ в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в течении трех лет, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя.

Кроме того, за неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства в указанных целях, в случае если обязанность по использованию такого з/у в течение установленного срока предусмотрена федеральным законом, ч. 3 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрена административная ответственность в виде штрафа в зависимости от кадастровой стоимости земельного участка или в установленных суммах. Минимальный размер штрафа для граждан составляет 20 тыс. руб.

- Наталья Александровна, а как ведется контроль за использованием таких участков?

- По истечении трех лет, с момента предоставления участков в аренду для ИЖСспециалистами Управления производятся осмотры, в результате которых выявляются з/у, которые не используются по назначению. Примером неиспользования может служить отсутствие признаков ведения строительных работ, разрешения на строительство, зарастание бурьяном, наличие бытового и другого мусора на участке, предназначенном для ИЖС. Арендаторам направляются соглашения о расторжении договоров аренды. В первую очередь осматриваются те участки, арендаторы которых не исполняют условия договора в части своевременного внесения арендной платы по договору.

- Претенденты на расторжение есть?

- Если для примера взять участки микрорайона «Южный-3», то из 52 заключенных договоров аренды 13 было расторгнуто по инициативе Управления. В 2020 году в рамках осуществления муниципального земельного контроля было осмотрено 18 участков, из которых только на двух было начато строительство и два были расчищены и подготовлены к стройке. В результате осмотров по 16 участкам арендаторам были направлены соглашения о расторжении договоров. Точно такая же работа проводится по всем остальным участкам, предоставленным для ИЖС на территории Талицкого ГО.

ЗА АРЕНДОЙ – НА АУКЦИОН!

- Предусмотрен ли механизм оформления участка в собственность? Например, в случае незавершённого строительства. От чего зависит стоимость участка при выкупе?

- Механизм оформления участка в собственность предусмотрен земельным законодательством: гражданин после завершения строительства жилого дома и регистрации права собственности на него может обратиться в Управление за предоставлением его в собственность. Выкупная стоимость определяется в процентах от его кадастровой стоимости, в настоящее время этот процент равен 0,9.

В случае если строительство по каким-либо причинам не завершено, а срок договора аренды истекает, то Земельным кодексом предусмотрен механизм заключения договора аренды без проведения торгов под объектом незавершенного строительства сроком на три года для завершения строительства.

- Наталья Александровна, реально ли в Талицком ГО получить землю под ИЖС в аренду? Как часто проходят аукционы?

- Для получения земельного участка в аренду необходимо придерживаться последовательности. Для тех, кто хочет получить землю для ИЖС имеется два пути. Стать арендатором можно участвуя в аукционах, которые проводит Управление. Сведения обо всех участках, которые предполагается предоставлять на аукционах, размещаются на сайте www.torgi.gov.ru, в газете «Сельская новь», а также на сайте Управления.

Кроме того, любой гражданин может самостоятельно выбрать свободный земельный участок, без строений в том населенном пункте, где бы он хотел приобрести землю в аренду. Для получения земли заинтересованное лицо может самостоятельно с использованием Публичной кадастровой карты найти свободный земельный участок, з/у может стоять на кадастровом учете (иметь кадастровый номер, его сразу видно на публичной кадастровой карте, такие участки имеют границы), а может не стоять на кадастровом учете, в этом случае заявителю необходимо подготовить схему расположения этого земельного участка на кадастровом плане территории. Важно отметить, что схема расположения должна быть подготовлена с учетом правил землепользования и застройки, так как формирование земельных участков для ИЖС возможно только в территориальной зоне Ж-1 – зоне застройки индивидуальными жилыми домами и домами блокированного типа, кроме того в границах з/у не должны располагаться здания, сооружения, даже заброшенные либо разрушенные. Такую схему может сделать любой кадастровый инженер. После этого необходимо обратиться с заявлением в Управление или в МФЦ, либо посредством портала ГОСуслуг.

Частота проведения аукционов зависит от количества поступивших заявлений и свободных з/у, предназначенных для ИЖС, к примеру, за 2020 год на торги было выставлено 17 земельных участков.

БЕСПЛАТНО, ТО ЕСТЬ ДАРОМ.

- Какова дальнейшая судьба освобожденного, после расторжения договора аренды, участка? Следующая аренда или предоставление льготникам?

- Дальнейший порядок предоставления определяется уполномоченным органом, в большинстве случаев это предоставление в аренду путем проведения аукциона.

- Почему эти участки не предоставляют льготникам?

- Орган местного самоуправления должен стремиться к обеспечению условий для жилищного строительства не только льготных категорий граждан, в связи с чем в отношении части земельных участков, расположенных в микрорайоне «Южный-3» были организованы и проведены аукционы, но как уже было сказано ранее, кроме этого на данной территории было выделено и предоставлено льготным категориям граждан 94 участка.

- Что касается очередности на получение земли бесплатно. Списки каких категорий сформированы и сколько человек в них состоят?

- Учет граждан в качестве лиц, имеющих право на предоставление в собственность бесплатно земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, ведется Управлением.

Положением о порядке ведения очереди предусмотрено ведение трех списков граждан:

1. Заявители, имеющие право на внеочередное получение земельных участков для ИЖС в собственность бесплатно (граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам соцнайма, в том числе имеющие трех и более детей, постоянно проживающих совместно с ними; граждане, получившие суммарную (накопленную) эффективную дозу облучения, превышающую 25 сЗв (бэр); граждане, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие чернобыльской катастрофы или с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС; инвалиды вследствие Чернобыльской катастрофы; граждане, эвакуированные (в том числе выехавшие добровольно) в 1986 году из зоны отчуждения или переселенные (переселяемые), в том числе выехавшие добровольно, из зоны отселения в 1986 году и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития; граждане, подвергшиеся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк»; граждане из подразделений особого риска; Герои Советского Союза, Герои РФ, полные кавалеры Ордена Славы).

2. Заявители, имеющие право на первоочередное получение земельных участков в собственность бесплатно для ИЖС (инвалиды и семьи, имеющие в своем составе инвалидов; Герои Социалистического Труда и полные кавалеры ордена Трудовой Славы).

3. Заявители, имеющие право на получение з/у для ИЖС в собственность бесплатно и не подлежащие включению в списки № 1 и 2 (граждане, состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма и не относящиеся к заявителям первого и второго списков).

По состоянию на 01.01.2021 года числилось в очереди на получение земельных участков однократно бесплатно для ИЖС – 370 заявителей, из них: во внеочередном списке (многодетные родители) – 195, в первоочередном (инвалиды и семьи, воспитывающие ребенка-инвалида) – 44, в общем (молодые семьи, ветераны боевых действий, одинокие родители, включенные в очередь до 01.07.2018) –131.

- Как продвигаются очереди?

- Всего с момента приема заявлений (2010 год) предоставлено 263 земельных участка. В 2021 году направлены уведомления о возможности предоставления участков 98 многодетным семьям, из них 43 дали согласие на получение земли и уже получили распоряжения Управления о их предоставлении в собственность.

- Если на аукцион выставляются земельные участки в аренду, имеют ли льготные категории, стоящие в очереди на получение земли, какие-то преференции?

- Земельным и иным законодательством не предусмотрены преференции для льготных категорий граждан в случае их участия в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков.

- В случае аренды будет ли отменяться льгота? Например, многодетная семья оформила участок в аренду, лишится ли она права на бесплатную землю?

- Если многодетная семья оформляет участок в аренду под строительство, при этом состоит в очереди на льготное предоставление земельного участка в собственность, она из очереди не исключается. Кроме того, участвовать в аукционе на приобретение з/у в аренду они также могут, не лишаясь права состоять в очереди на предоставление земли в собственность однократно бесплатно.

- Есть ли на карте ТГО свободные, бесхозяйные земли? Как можно стать их владельцем?

- Свободные земли на территории Талицкого ГО, конечно, есть, особенно в сельских населенных пунктах, в Талице и Троицком свободных земель на которых допускается индивидуальное жилищное строительство не так и много. Данные земли нельзя назвать бесхозяйными, они относятся к землям, государственная собственность на которые не разграничена, которыми в силу положений Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» управляет и распоряжается орган местного самоуправления. В целях поиска свободных земель, предусмотренных для индивидуального жилищного строительства граждане могут воспользоваться общедоступным сервисом «Публичная кадастровая карта», обеспечить подготовку схемы расположения интересующего земельного участка и обратиться за предварительным согласованием предоставления земельного участка в Управление.

- Спасибо за подробную информацию.