Была земля ваша, а станет государственная…!

Три года на все про все!

Собственников земельных участков обязали осваивать их за три года. В противном случае земля подлежит изъятию. Новый закон вступает в силу 1 марта 2025 года. По каким признакам будут определять, используется ли земельный участок по назначению? Что станет поводом для изъятия земли? Изучаем документы и детально разбираемся.

Итак, Федеральный закон N 307-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и статью 23 Федерального закона «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» принят Государственной Думой РФ 30 июля 2024 года, одобрен Советом Федерации 2 августа 2024 года, подписан Президентом РФ В.В. Путиным 8 августа 2024-го. Вступает в силу 1 марта 2025 года. Это значит, что с весны следующего года все собственники пустующих земельных участков, будь то земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства или садовые/огородные земли, должны капитально задуматься: начинать строительство/засаживать огород на даче, либо в перспективе попрощаться с землей. Но есть некоторые оговорки, согласно которым собственникам можно выдохнуть, правда, на непродолжительный срок.

Как определят, что земля не используется?

На официальном портале проектов нормативных актов Росреестра размещены два постановления, которые определяют признаки неиспользуемых земельных участков. Эти постановления разработаны специально для нового закона и, по сути, позволят ему работать. Согласно проекту постановления, земельный участок (в том числе под ИЖС), который предназначается для строительства, может быть признан неиспользуемым:

- если в течение двух лет и более на нем не появилось фундамента, подземных конструктивных элементов;

- если в течение пяти лет построенное здание не зарегистрировано. Исключение составляют случаи, когда разрешение о строительстве содержит другие сроки.

К признакам неиспользуемых земель с существующими постройками относятся:

- неиспользование этих зданий по целевому назначению в течение пяти и более лет;

- разрушение или повреждение конструктивных элементов построек (например, разрушена крыша, стены, нет окон или стекол в них), если в течение пяти и более лет не проводился ремонт.

Кроме того, неиспользуемыми, согласно документу, могут быть признаны участки, на которых не предполагается капитального строительства, если:

- на земельном участке в течение трех и более лет не осуществляется деятельность, соответствующая правовому режиму земельного участка;

- их площадь захламлена мусором, предметами, которые не связаны с использованием земельного участка, или заросла сорняками высотой более 1 м и более чем на 50%. При этом собственник не проводит работы по очистке участка в течение года и более.

Захламление участка (мусор, сорняки), а также разрушения, перечисленные выше, тоже могут стать причиной признания неиспользования земли для частного приусадебного хозяйства с постройками. При этом, в дополнение к этому, на участке в течение трех лет и более еще не выращиваются никакие сельскохозяйственные культуры.

В Росреестре считают, что разработанные признаки неиспользуемых земельных участков помогут решить многолетние проблемы. РБК-Недвижимость приводит пояснения пресс-службы ведомства на этот счет: «Это позволит эффективно воздействовать на собственников, которые годами или даже десятилетиями не используют земельные участки. Такие участки, как правило, зарастают борщевиком, на них образовываются свалки, стоят заброшенные, разрушенные или поврежденные здания. На такие участки жалуются соседи. Они становятся небезопасными местами посещения детей и молодежи».

Также в Росреестре отметили, что «задача принятых норм — не наказание собственников или изъятие у них земельных участков, а именно их возвращение на свои земельные участки для обеспечения надлежащего использования». Важно, что на основе признаков инспекторы в ходе проверок смогут сделать вывод о неиспользовании земельного участка.

Отметим также, что пока это только проект документа, он еще может быть скорректирован до принятия. Для этого он, в том числе и опубликован, чтобы по нему вносились предложения. Но, как показывает практика, опубликованные проекты документов практически всегда принимаются в первоначальном виде и редко когда кардинально меняются.

Освоить = привести в соответствие!

В новом законе сказано: «Под освоением земельного участка из состава земель населенных пунктов понимается выполнение правообладателем земельного участка одного или нескольких мероприятий по приведению земельного участка в состояние, пригодное для его использования в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Перечень таких мероприятий устанавливается Правительством Российской Федерации». Поэтому перечень мероприятий по освоению земельных участков также определен.

Так, например, освоить землю — это значит:

- освободить земельный участок от сорняков, которые препятствуют использованию земли по целевому назначению;

- освободить участок от предметов, нахождение которых на земельном участке привело к его захламлению;

- освободить участок от различных отходов и мусора;

- осушить участок, понизить уровень грунтовых вод, если участок заболочен, излишне увлажнен, что не позволяет использовать его по назначению;

- увлажнить участок, в случае если он иссушен;

- произвести земляные работы, необходимые для использования участка по целевому назначению и в соответствии с разрешенным использованием (разработка грунта, уплотнение и укрепление грунта, вертикальная планировка участка);

- провести рекультивацию земель.

Подготовленный перечень мероприятий позволит собственникам своевременно принять необходимые для соблюдения законодательства меры, считают в Росреестре. А также повысит качество использования земли и даст дополнительную защиту гражданам, чьи участки находятся по соседству с заброшенными и захламленными территориями, а также будет стимулировать граждан в участии в жизни садоводческих и огороднических товариществ, заключили там. Также закон предусматривает, что правообладатель земельного участка обязан приступить к его использованию в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием со дня приобретения прав на него, а в случае если требуется освоение этого земельного участка, то не позднее трех лет с указанной даты. Нормы данного закона касаются освоения земельных участков, расположенных в границах населенных пунктов, а также садовых и огородных земельных участков (независимо от их принадлежности к определенной категории земель). Участки, которые собственники получат в пользование после 1 марта 2025 г., необходимо будет осваивать с момента приобретения прав на них. На участки, которые уже в собственности, срок будет исчисляться с 1 марта 2025 года.

И напоследок, как говорится, вишенка на торте. Потому что согласно статье 284 Гражданского кодекса РФ земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда он предназначен для жилищного и иного строительства и не используется по целевому назначению в течение трех лет (если более длительный срок не установлен законом). В этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка. В соответствии со статьей 285 ГК РФ, земельный участок может быть изъят у собственника, если его использование осуществляется с нарушением требований законодательства. Впрочем, эти нормы законов действовали много лет. Однако с марта следующего года появятся признаки не используемой земли и конкретные сроки, отведенные собственникам на ее освоение.

Скажу, что все руководители профильных служб отказались от комментариев. Потому что пока никому не понятно, как будет применяться закон на практике, и никаких разъяснений/инструкций на этот счет тоже нет. Вполне возможно, что какие-то конкретные случаи станут исключением. Как, например, начать строительство дома на земельном участке, который получен в качестве мер социальной поддержки и расположен пусть и в перспективном, но труднодоступном месте, где нет ни дорог для проезда строительной техники, ни линий электропередачи и т.д. и т.п.? Или как освоить земельный участок и построить дом за три года семье, в которой растут трое-пятеро маленьких детей? Ну, как объективно? Или, может быть, ипотека в ближайшее время вернется хотя бы к 11% годовых вместо 20%, и рядовые граждане с рядовыми доходами смогут взвалить на себя бремя строительства? Вопросов очень много. Возможно, именно поэтому новый закон нигде не обсуждается? Как он будет применяться, мы еще не знаем. Но безоговорочно ясно одно: федеральный закон всегда подлежит исполнению.

В материале использована информация портала РБК-Недвижимость и «Российской газеты».

Фото из открытых источников